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近几年房价整体走低，但人往发展机会多的地方走，这个趋势没有变。

珠三角、川渝、京津、长三角这四个城市群，被认为将来可能吸纳全国大半人口。

这些地方的房价会不会因此反弹，受到不少人关注。

未来的发展会走向乡村化还是超级城市化，争论比较大。

说到大城市，很多人都在提“大城市病”。

但张杰认为，未来的中国可能是超级城市化的。

不同时代的城市规模有不同的极限：奴隶社会差不多是10万人，农耕时代差不多是100万人，到工业社会差不多是1000万人。

从后工业社会到了网络社会，城市的规模还能扩大。

城市足够大，一方面会增加管理成本，另一方面也有规模效益和规模效率。

美国在二战以后不是大城市化的，而是乡村化的，是去城市中心的。

一个很重要的原因是，那时候美苏冷战，大家都觉得有可能打起核大战。

如果人都集中在一个超级城市，一颗核弹就能把人全炸死。

美国采取分散化、去中心的做法，其实给了日本很大的机会。

日本从京都到东京这一线，东京都地区集中了日本60%以上的人口，也就是一个几千万人的城市群。

形成城市群以后效率更高，因为物流成本大大下降。

所以中国需要城市群。

中国现在的长三角、珠三角、京津冀，一个偏重工业，一个偏轻工业，一个偏外向型，是几大工业城市群，非常重要。

印度想替代中国，但它的人口集中度和产业链不行；

越南国土长得像一根长条，整个交通也不行。

在珠三角城市群，广州是老牌商业中心，市场繁荣，历史文化底蕴深厚。

深圳从小渔村发展成高楼林立的大都市，科技产业、制造业都发展得很好。

佛山、东莞没有广深出名，但制造业地位举足轻重。

东莞的电子产业闻名世界，很多科技公司在这里设厂。

不少年轻人觉得广深压力大，就选择在周边城市发展，机会同样多，生活成本还低一些。

江浙一带的城市群都很发达，珠三角广东的几个城市群也很发达。

挨着上海的城市能从上海得到一些好的资源，挨着深圳、广州的惠州、东莞等地，也都能得到好的资源。

在长三角城市群，上海是经济金融中心，杭州是互联网行业的热土，苏州是老牌制造业的温床。

三座城市相互配合、相互补充，发展机会多，薪资水平也不低。

京津城市群由北京、天津两大直辖市带动。

北京名校众多，吸引了大量人才。

天津的运输物流和制造业发达，靠海拥有大型港口天津港，交通便利。

川渝城市群是近十年兴起的。

成都被视为西南地区的中心城市，旅游、电子、文创等领域都很出彩，不少科技和制造业公司在这里落户。

重庆是直辖市，人口超过2000万，工业体系庞大。

两地的生活成本都不算高。

城市之所以能扩张，关键在管理成本。

张杰在研究和写作历史时注意到，秦国当时搞什伍制度，所有人都编入户籍。

原来的秦国小，阶层也比较简单，一旦变成统一的秦朝这么大的帝国，管理成本就受不了。

所以后世中国都是县官不下乡，县一级以下都是宗族自治。

超级大城市的管理成本随着网络的普及快速下降。

管理成本快速下降时，规模效益就起来了，而规模效益带来竞争优势，这就是问题的关键。

工业时代之前城市最多100万人，因为那时候出行主要靠马、靠腿，城市不可能太大。

有了汽车以后，城市就大多了。

现在能有城市群，是因为有高铁，城市里有网络，人们可以通过网络通讯即时联系。

现在制约这些城市的是物流。

人住得很分散的时候，同样的东西要分散地送，物流成本就高。

人少的地方，各种电商就不包邮了。

只有把人集中起来，成本才会低。

将来社会之间的竞争和发展，拼的是效率。

以后中国有可能是三个主要城市群，再加上几个中心城市，集中中国大部分人口。

所以接下来不是人口从农村流向城市，而是人口从小城市流向大城市。

农村人口也会直接流向大城市，能进入小城市的人越来越少。

真正最难受的是夹心层，也就是小城市、小县城。

这些地方往下接不上农村的地气，往上收入又和大城市没法比，年轻人也走了，变得非常空心化。

很多地方的登记人口还在，但这些人实际上已经在大城市工作了，所以好些地方的人口是虚的。

只是像北上广这样的城市太贵了，北上广周边会变成城市群，城市群的作用会越来越大。

人口和房价关系密切。

此前房价持续走低，一方面是购买意愿不足，另一方面是早先有人恶意炒作，价格虚高之后出现下跌也在情理之中。

如果大量人口持续向这四个城市群聚集，而城市空间和房源有限，就可能出现供小于需。

即便城市向外扩张、新建房屋，也需要时间，房源紧张短期内难以缓解。

因此有观点认为，这些地方的房价或许会出现报复性反弹。

张杰很早以前谈房地产时，就讲过大城市的房价为什么会涨成天价、大城市的工资为什么比别的地方高很多。

很多人总说大城市“掠夺”的问题，但其中高效率的一面也要看到。

如果大城市效率不高，劳动力又贵，经济要素自然就跑到效率更高的地方去了。

从现状看，尽管房价整体下跌，这几个城市群核心城市的跌幅相对不大。

好地段的房子价格依旧很高，有的楼盘甚至出现了摇号选购。

不过，房价能否反弹，还要看人口流入的实际规模和住

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